Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặc dù mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có những lợi ích nhất định nhưng bản chất nhà ở hình thành trong tương lai chưa thật sự hiện hữu ở hiện tại nên có rất nhiều rủi ro cho người mua. Do đó, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư để hạn chế những rủi ro, bất lợi cho người mua.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản, khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai: 

• Một là, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản
• Hai là, tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại nhưng có các điều kiện, cơ sở nhất định (như Quyết định chủ trương, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép xây dựng …) chứng minh nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.

Thời điểm được mở bán nhà ở hình thành trong tương lai 

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở thì thời điểm chủ đầu tư được thực hiện huy động vốn lần đầu từ hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là khi thiết kế nhà đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. 

Điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án 

Điều 55, khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án như sau: 

• Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án;
• Có phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng;
• Có hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện Dự án;
• Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai;
• Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng);
• Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng;
• Trường hợp đã thế chấp Dự án tại Ngân hàng, Tổ chức tín dụng thì trước khi bán phải thực hiện thủ tục giải chấp;
• Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ;
• Trường hợp là nhà ở chung cư thì phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước khi ký hợp đồng với khách hàng.
• Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;

Thủ tục mở bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ vào khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

• Chủ đầu tư nộp hồ sơ gồm các giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đến Sở Xây dựng nơi có nhà ở;
• Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư;

• Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. 
• Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Xử lý khi bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện

Theo quy định tại Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 thì khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bị áp dụng hình thức xử phạt bổ xung – đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc hoàn trả chi phí cho bên nhận chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại nếu có; buộc thực hiện đúng quy định hoặc đúng cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua, bên thuê mua. 

Liên hệ Nhà Thủ Đức để được tư vấn các vấn đề về “điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư