Câu hỏi được nhiều doanh nghiệp BĐS và người mua nhà quan tâm hiện nay là tình trạng siết tín dụng với bất động sản liệu có được nới lỏng và nguồn vốn cho thị trường còn dồi dào trong năm 2023.
Tại sự kiện Báo cáo thị trường BĐS quý 3/2022 do Nhà Thủ Đức khảo sát, các chuyên gia đã đưa ra những nhận định về tác động của “siết van” tín dụng từ ngân hàng nhà nước với thị trường BĐS trong 3 tháng vừa qua.
Theo đó, ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia Bất Động Sản cho biết, tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay khi ngân hàng có động thái kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có BĐS. Không chỉ doanh nghiệp khát vốn, người mua nhà cũng khó khăn hơn khi muốn tiếp cận dòng tiền tài chính từ ngân hàng. Ngày 7/9 vừa qua, ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại. Tuy nhiên dòng vốn này dành cho thị trường vẫn còn rất ít, không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường, dẫn đến khó khăn của thị trường địa ốc vẫn tiếp tục kéo dài.
Tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay và có thể tiếp diễn trong quý 4/2022
Điều tiết tín dụng, lãi suất tăng khiến thanh khoản BĐS sụt giảm, thể hiện rõ qua lượng quan tâm của người mua chịu ảnh hưởng nặng trong quý vừa qua. Theo đó, nhu cầu tìm kiếm BĐS trên cả nước có xu hướng giảm trong 3 tháng qua, lượt tìm mua các loại hình BĐS đều giảm mạnh trong tháng 9, đất nền giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với quý 2/2022.
“Thanh khoản thị trường đi xuống dưới tác động từ siết dòng tín dụng, thậm chí xuất hiện nhiều tình trạng nhà đầu tư phải bán tháo, cắt lỗ trong giao dịch sang nhượng thứ cấp vì ngộp vốn. Quý 4/2022 thường là mùa cao điểm với BĐS nhưng trước diễn biến lãi suất tăng, tín dụng hẹp cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, rất khó phán đoán thanh khoản của thị trường thời điểm cuối năm”, ông Quốc Anh nhìn nhận.
Cũng trong khuôn khổ báo cáo, một khảo sát được Nhathuduc.com.vn thực hiện với các đối tác môi giới cho thấy, dòng vốn đang là rào cản lớn ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của khách hàng. Cụ thể, khoảng 36% môi giới tham gia khảo sát cho biết, khách hàng hoãn quyết định mua bán nhà đất vì lo sợ thị trường sẽ còn tiêu cực, 23% cho biết khách không chốt giao dịch do bị hạn chế trong vay vốn để mua nhà. Trước áp lực lạm phát, hàng loạt quốc gia trên thế giới đã tăng lãi suất, trong đó có Việt Nam, động thái này kéo theo lãi suất vay sẽ tăng trong thời gian tới. Giá BĐS tăng, lãi suất tăng, khả năng mua nhà không có sự hỗ trợ tài chính là rất khó nên thị trường đang mắc kẹt trong việc khơi thông thanh khoản.
Bài học từ sự suy thoái của thị trường BĐS Trung Quốc sau thời gian dài ảnh hưởng từ chính sách siết tín dụng.
Các chuyên gia nhìn nhận, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm tới còn nhiều khó khăn do lượng rất lớn trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong năm 2023-2024. Thị trường hiện tại chỉ là bề nổi của tảng băng vì bên cạnh cơn khát vốn kéo dài, các góc khuất còn nằm ở khía cạnh chi phí kinh doanh tăng lên, chi phí vốn cao hơn trước và tâm lý tiêu dùng co cụm. Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023 nếu cơn khát vốn chưa được giải tỏa.
Trả lời cho câu hỏi, liệu 2023 dòng vốn cho BĐS có được khơi thông, ông Nguyễn Quốc Anh dự đoán trong thời gian tới, động thái kiểm soát hạn mức tín dụng của phía Ngân hàng sẽ vẫn được áp dụng mạnh mẽ trong năm 2023 và lãi suất từ phía ngân hàng sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Theo dự báo từ Ngân hàng Thế giới, Việt Nam có thể duy trì mức tăng trưởng kinh tế 7,2% trong năm nay và đầu năm sau. Vì vậy nhà nước sẽ có động thái kiểm soát mạnh hơn tín dụng để tránh lạm phát thay vì đẩy mạnh dòng tiền vào thị trường.
Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn duy trì xu hướng phục hồi khả quan. Kỳ vọng dòng vốn có thể khơi thông trong năm 2023 là có cơ sở vì xem xét đến vấn đề tín dụng trong từ năm 2011 đến nay, dù Chính phủ áp hạn mức tín dụng để duy trì sự phát triển ổn định cho thị trường và dòng vốn vào BĐS vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Vì vậy, trong năm 2023, dòng vốn tín dụng cũng sẽ không có những chuyển biến tích cực, nhất là khi tháng 9 vừa qua, Ngân hàng nhà nước đã lần lữa nới van tín dụng với các ngân hàng thương mại.
Tâm lý đầu tư trên thị trường vẫn kỳ vọng dòng vốn tín dụng sẽ được khơi thông trong năm 2023 tới.
Bên cạnh đó, nhìn vào sự suy thoái của thị trường BĐS Trung Quốc sau thời gian dài chịu tác động từ siết tín dụng, có thể thấy, lượng tín dụng BĐS năm 2022 tại Trung Quốc giảm hơn 25% so với cùng kỳ 2021 kéo theo đó là doanh thu của ngành BĐS giảm 20%. Nguồn vốn đối với doanh nghiệp BĐS giống như máu thịt và khi nguồn vốn này có sự giảm mạnh thì tăng trưởng ngân sách của thị trường BĐS cũng theo đó mà giảm tương ứng với lượng vốn tiếp cận. Bài toán từ chính sách tín dụng của thị trường Trung Quốc sẽ giúp những nhà hoạch định kinh tế có định hướng phát triển phù hợp hơn thị trường BĐS Việt Nam, nhằm tránh lặp lại sai lầm dẫn đến suy thoái như thị trường Trung Quốc.
Thị trường BĐS 2023 cũng được dự báo sẽ tích cực hơn từ phía tâm ý người mua. Một khảo sát với hơn 500 thành viên của Nhathuduc.com.vn tiết lộ hơn 34% đáp viên cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023 và trên thực tế, lộ trình có thể sẽ phát triển theo hướng nhiều nhà đầu tư kỳ vọng.